Häufige Fragen: Kredit und Immobilie

Beim festen Zinssatz (tasso fisso) bleibt der im Vertrag vereinbarte Zinssatz während der gesamten Laufzeit gleich; Sie kennen von Anfang an jede Rate, profitieren aber nicht von später sinkenden Marktzinsen. Beim variablen Zinssatz (tasso variabile) ändert sich der Zins zu festgelegten Zeitpunkten, weil er einem im Vertrag vereinbarten Referenzwert folgt (z. B. dem Euribor oder dem Leitzins der Europäischen Zentralbank); die Rate kann dadurch – auch deutlich – steigen oder sinken, und bei langen Laufzeiten wirkt sich ein Zinsanstieg stärker aus. Laut Banca d’Italia sind variable Zinsen bei gleicher Laufzeit anfangs meist niedriger als feste. Beim gemischten Zinssatz (tasso misto) kann der Zins zu bestimmten Terminen oder unter im Vertrag genannten Bedingungen von fest zu variabel wechseln (oder umgekehrt); beim „doppelten“ Zinssatz (tasso doppio) ist der Kredit in einen festen und einen variablen Teil aufgeteilt. Variable Kredite können außerdem eine Obergrenze (Cap) haben, über die der Zins nicht steigen kann; diese Option ist in der Regel mit höheren Anfangskosten verbunden. Wie sich unterschiedliche Zinssätze auf Ihre Rate auswirken, können Sie im Darlehensrechner durchrechnen.

Quellen: Banca d’Italia – „Il mutuo ipotecario in parole semplici“ (febbraio 2026) · Banca d’Italia – Mutui: non solo tasso fisso o variabile

Der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) ist ein auf europäischer Ebene ermittelter Zinssatz zwischen Banken; er dient häufig als Referenzwert für variabel verzinste Kredite. Der Eurirs bzw. IRS (Euro Interest Rate Swap) ist ein auf europäischer Ebene ermittelter Zinssatz, den es für verschiedene Laufzeiten gibt; er dient üblicherweise als Referenz für Kredite mit festem Zinssatz. Ihr Kreditzins setzt sich aus dem Referenzwert und einem Aufschlag der Bank (Spread) zusammen. Beim variablen Kredit wird der Zins zu festgelegten Terminen an den im Vertrag vereinbarten Referenzwert angepasst – deshalb kann sich Ihre Rate während der Laufzeit ändern. Beim festen Kredit bleibt der vereinbarte Zins für die gesamte Laufzeit gleich.

Quellen: Banca d’Italia – „Il mutuo ipotecario in parole semplici“ (febbraio 2026)

Bankkredite zum Wohnungskauf mit einer Hypothek im ersten Rang sind in Italien häufig ein „mutuo fondiario“ (credito fondiario): ein mittel- oder langfristiger Bankkredit, der durch eine erstrangige Hypothek auf der Immobilie gesichert ist. Nur für diese Kreditart gibt es eine feste Obergrenze: Die Banca d’Italia legt sie auf Grundlage eines Beschlusses des Interministeriellen Komitees für Kredit und Sparwesen (CICR) vom 22.04.1995 fest – grundsätzlich höchstens 80 % des Werts der belasteten Immobilie (bzw. der Kosten der Bauarbeiten). Mit zusätzlichen Sicherheiten (garanzie integrative) kann die Grenze auf bis zu 100 % steigen – etwa mit einer Bankbürgschaft, einer Bürgschaftsversicherung (polizza fideiussoria), der Garantie eines öffentlichen Garantiefonds oder einer Verpfändung von Staatsanleihen. Für andere Kredite gibt es keine solche gesetzliche Obergrenze; wie viel Sie bekommen, entscheidet die Bank dort nach ihrer Prüfung von Sicherheiten und Kreditwürdigkeit. Den Wert der Wohnung ermittelt eine Schätzung (perizia); ausschlaggebend ist außerdem Ihre Kreditwürdigkeit (merito creditizio) – die 80 % sind eine Obergrenze, kein Anspruch. Laut Banca d’Italia verlangen Banken bei mehr als 80 % meist weitere Sicherheiten und bieten oft ungünstigere Bedingungen. Ein Beispiel für eine öffentliche Garantie ist der „Fondo di garanzia per la prima casa“ (Consap); die aktuellen Voraussetzungen finden Sie auf consap.it.

Quellen: D.Lgs. 385/1993 (TUB), art. 38 (normattiva) · Banca d’Italia – „Il mutuo ipotecario in parole semplici“ (febbraio 2026) · Banca d’Italia – Circolare 229/1999, Tit. V, Cap. 1, Sez. II · Consap – Fondo di garanzia per la prima casa

Eine Versicherung ist beim Hypothekarkredit laut Banca d’Italia nicht Pflicht („L’assicurazione non è obbligatoria“). Die Bank darf den Kredit aber davon abhängig machen, dass Sie eine Versicherung abschließen, zum Beispiel eine Gebäudeversicherung gegen Feuer und Explosion (polizza scoppio e incendio) oder eine Restschuld- bzw. Risikolebensversicherung. In diesem Fall muss die Bank eine Polizze, die Sie selbst auf dem Markt abschließen, ohne Änderung der Kreditbedingungen annehmen, sofern sie einen gleichwertigen Schutz bietet. Sie darf Sie nicht verpflichten, die Versicherung der Bank selbst abzuschließen oder bei ihr ein Konto zu eröffnen. Schließen Sie beim Vertragsabschluss die von der Bank angebotene Polizze ab, können Sie innerhalb von 60 Tagen davon zurücktreten; der Kredit bleibt gültig, und eine vorgeschriebene Versicherung können Sie durch eine gleichwertige eigene ersetzen. Die Bank muss Ihnen außerdem mitteilen, wie viel Provision (provvigione) sie für den Verkauf der Versicherung erhält; die Banca d’Italia empfiehlt, mehrere Angebote zu vergleichen.

Quellen: Banca d’Italia – L’economia per tutti: Mutuo ipotecario · Banca d’Italia – „Il mutuo ipotecario in parole semplici“ (febbraio 2026) · D.L. 1/2012, art. 28 (normattiva) · D.Lgs. 206/2005 (Codice del consumo), art. 21 (normattiva)

Kaufen Sie von einer Privatperson (oder von einem Unternehmen ohne MwSt), zahlen Sie ohne Erstwohnungs-Begünstigung 9 % Registersteuer (mindestens 1.000 €) sowie je 50 € Hypothekar- und Katastersteuer; mit Begünstigung „prima casa“ sind es 2 % Registersteuer (mindestens 1.000 €) und ebenfalls je 50 €. Kaufen Sie von einem Bauunternehmen mit MwSt, fallen 10 % MwSt an (4 % als Erstwohnung, 22 % bei den Kategorien A/1, A/8, A/9) sowie je 200 € Register-, Hypothekar- und Katastersteuer. Beim Kauf einer Wohnung (samt Zubehör) ohne MwSt können Sie als Privatperson beim Notar verlangen, dass die Steuer auf den Katasterwert statt auf den Kaufpreis berechnet wird („prezzo-valore“). Die Steuern zahlt der Notar bei der Registrierung ein; dazu kommen sein Honorar und, falls ein Makler beteiligt war, dessen Provision (Makler und Kosten müssen im Kaufvertrag angegeben werden). Für den Kredit kommen u. a. Bearbeitungsgebühren (spese di istruttoria), das Gutachten (perizia), Notarkosten für Kreditvertrag und Hypothek, Versicherungen sowie die Ersatzsteuer (imposta sostitutiva) hinzu, die die Bank einbehält: beim Kauf einer Erstwohnung 0,25 % des Kreditbetrags – sofern Sie die Voraussetzungen im Kreditvertrag erklären –, beim Kauf einer anderen Wohnung 2 %.

Quellen: Agenzia delle Entrate – Guida „L’acquisto della casa“ (ottobre 2025) · DPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 1 (normattiva) · DPR 601/1973, artt. 15–18 (normattiva)

Mit den Begünstigungen „prima casa“ zahlen Sie beim Kauf von Privat (oder von einem Unternehmen ohne MwSt) 2 % statt 9 % Registersteuer (mindestens 1.000 €) sowie je 50 € Hypothekar- und Katastersteuer; beim Kauf von einem Unternehmen mit MwSt 4 % statt 10 % MwSt sowie je 200 € Register-, Hypothekar- und Katastersteuer. Voraussetzungen sind unter anderem: Die Wohnung gehört nicht zu den Katasterkategorien A/1, A/8 oder A/9. Sie liegt in der Gemeinde, in der Sie wohnen, innerhalb von 18 Monaten Ihren Wohnsitz nehmen (diese Absicht müssen Sie im Kaufvertrag erklären) oder arbeiten. Außerdem erklären Sie im Vertrag, in dieser Gemeinde keine andere Wohnung allein oder gemeinsam mit Ihrem Ehepartner zu besitzen (Eigentum, Fruchtgenuss, Gebrauch, Wohnrecht) und in ganz Italien – auch nicht anteilig – keine Wohnung, die Sie oder Ihr Ehepartner bereits mit diesen Begünstigungen gekauft haben. Besitzen Sie bereits eine so begünstigte Wohnung, erhalten Sie die Begünstigung trotzdem, wenn Sie diese innerhalb von zwei Jahren nach dem neuen Kauf verkaufen. Verkaufen oder verschenken Sie die begünstigte Wohnung vor Ablauf von fünf Jahren, ohne innerhalb eines Jahres eine neue Hauptwohnung zu kaufen, verlegen Sie Ihren Wohnsitz nicht rechtzeitig oder waren die Erklärungen falsch, müssen Sie die Steuerdifferenz, Zinsen und 30 % Strafzuschlag nachzahlen. Die nötigen Erklärungen geben Sie selbst im Kaufvertrag ab; was sie bedeuten, erklärt Ihnen der Notar.

Quellen: Agenzia delle Entrate – Guida „L’acquisto della casa“ (ottobre 2025) · DPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis (normattiva) · Agenzia delle Entrate – Agevolazioni per acquisto della prima casa

Das ESIS-Merkblatt (auf Italienisch PIES – Prospetto informativo europeo standardizzato) enthält die auf Sie persönlich zugeschnittenen Angaben zum Kreditangebot in einem EU-weit einheitlichen Aufbau. So können Sie Angebote verschiedener Banken vergleichen. Es enthält unter anderem: Kreditgeber (und ggf. Vermittler), Hauptmerkmale des Kredits, Zinssatz und andere Kosten (einschließlich effektivem Jahreszins/TAEG), Häufigkeit, Anzahl und Höhe der Raten, gegebenenfalls einen Beispiel-Tilgungsplan, zusätzliche Auflagen (z. B. Versicherungen), Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung, Ihre Rechte, Beschwerdestellen, die Folgen bei Nichteinhaltung der Pflichten und die zuständige Aufsichtsbehörde. Die Bank oder der Kreditvermittler muss es Ihnen kostenlos und rechtzeitig aushändigen, sobald Sie Angaben zu Ihrem Bedarf, Ihrer finanziellen Lage und Ihren Wünschen gemacht haben, jedenfalls bevor Sie an einen Vertrag oder ein Angebot gebunden sind. Mit dem verbindlichen Angebot (inklusive Vertragsentwurf) erhalten Sie ein ESIS, falls Sie noch keines erhalten haben oder sich das Angebot geändert hat. Danach haben Sie mindestens sieben Tage Bedenkzeit; in dieser Zeit ist das Angebot für die Bank bindend, und Sie können es jederzeit annehmen.

Quellen: D.Lgs. 385/1993 (TUB), art. 120-novies (normattiva) · EUR-Lex – Richtlinie 2014/17/EU, Anhang II

Ja, sofern eine andere Bank bereit ist, Ihnen den Kredit zu gewähren. Über die sogenannte Portabilität (surrogazione) können Sie Ihren Kredit jederzeit durch einen neuen Kredit dieser Bank in Höhe der Restschuld ablösen, auch ohne Zustimmung Ihrer bisherigen Bank. Die neue Bank übernimmt dabei die bestehende Hypothek, und für Sie gelten die mit der neuen Bank vereinbarten Bedingungen. Weder die bisherige noch die neue Bank darf Ihnen dafür Vertragsstrafen, Gebühren oder sonstige Kosten berechnen, auch nicht indirekt (etwa für Bearbeitung oder Katasterprüfungen); Vereinbarungen, die die Portabilität verhindern oder verteuern, sind nichtig. Die Ablösung muss innerhalb von 30 Arbeitstagen abgeschlossen sein, nachdem Sie die neue Bank beauftragt haben, den genauen Restbetrag bei der alten Bank anzufordern; verzögert sich das durch die alte Bank, muss diese Ihnen 1 % des Kreditbetrags pro angefangenem Verzugsmonat zahlen. Steuervorteile gehen durch die Portabilität nicht verloren; die Regel gilt für Kredite von Banken und Finanzintermediären an natürliche Personen und Kleinstunternehmen.

Quellen: D.Lgs. 385/1993 (TUB), art. 120-quater (normattiva) · Banca d’Italia – „Il mutuo ipotecario in parole semplici“ (febbraio 2026)

Wer eine Rate zu spät zahlt, schuldet in der Regel Verzugszinsen (interessi di mora), die meist über dem vereinbarten Zinssatz liegen und vom Fälligkeitstag bis zur Zahlung laufen. Bei Wohnungskrediten an Verbraucher, die nach dem 1. Juli 2016 abgeschlossen wurden, darf die Bank wegen des Zahlungsausfalls keine Kosten verlangen, die über ihre tatsächlichen Kosten hinausgehen. Beim mutuo fondiario (Bankkredit mit erstrangiger Hypothek) darf die Bank wegen verspäteter Zahlungen erst kündigen, wenn Sie mindestens sieben Mal – auch nicht aufeinanderfolgend – verspätet gezahlt haben; als „verspätet“ zählt eine Zahlung zwischen dem 30. und dem 180. Tag nach Fälligkeit. Laut Banca d’Italia kann die Bank auch kündigen, wenn eine einzige Rate mehr als 180 Tage offen ist. Bei anderen Ratenkrediten gilt diese Schutzregel nicht: Nach dem Codice civile (Art. 1819) kann der Kreditgeber je nach den Umständen schon bei einer einzigen nicht bezahlten Rate die sofortige Rückzahlung des ganzen Betrags verlangen. Nach einer Kündigung ist die gesamte Restschuld sofort fällig; kann sie nicht bezahlt werden, kann die Bank die Wohnung pfänden und versteigern lassen (pignoramento, vendita all’asta). Zahlungsrückstände können außerdem in der Centrale dei Rischi der Banca d’Italia und in privaten Kreditdateien vermerkt werden und spätere Kredite erschweren. Die Banca d’Italia rät, sich bei Zahlungsschwierigkeiten möglichst früh an die Bank zu wenden; mögliche Lösungen sind z. B. eine längere Laufzeit, ein Aufschub oder eine Aussetzung der Raten.

Quellen: D.Lgs. 385/1993 (TUB), artt. 40 e 120-quinquiesdecies (normattiva) · Codice civile, art. 1819 (normattiva) · Banca d’Italia – „Il mutuo ipotecario in parole semplici“ (febbraio 2026)

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen über den staatlichen Solidaritätsfonds für Kredite zum Kauf der Hauptwohnung (Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa, auch „Fondo Gasparrini“), den Consap im Auftrag des Wirtschafts- und Finanzministeriums verwaltet. Voraussetzung ist ein Kredit für den Kauf der eigenen Hauptwohnung (abitazione principale; Kredite für den Bau oder ausschließlich für Sanierung bzw. Liquidität sind ausgeschlossen, bei einem Kredit für Kauf und Sanierung gilt die Aussetzung nur für den Anteil des Kaufs), der laut Consap seit mindestens einem Jahr getilgt wird. Außerdem muss nach Vertragsabschluss und innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Antrag eines dieser Ereignisse eingetreten sein: Verlust des Arbeitsplatzes (mit gesetzlichen Ausnahmen, z. B. eigene Kündigung ohne triftigen Grund; laut Consap müssen Sie beim Antrag noch arbeitslos sein), Ende eines arbeitnehmerähnlichen Verhältnisses (parasubordinato), Tod, schwere Behinderung oder Zivilinvalidität von mindestens 80 %, oder Aussetzung bzw. Kürzung der Arbeitszeit (Einzelheiten bei Consap). Außerdem dürfen Ihr ISEE-Wert höchstens 30.000 € und der Kredit höchstens 250.000 € betragen. Die Raten können höchstens zweimal und insgesamt höchstens 18 Monate ausgesetzt werden; die Laufzeit verlängert sich entsprechend, und für die Aussetzung dürfen keine Gebühren oder zusätzlichen Sicherheiten verlangt werden. Der Fonds zahlt 50 % der Zinsen, die während der Aussetzung auf die Restschuld anfallen; den Antrag stellen Sie bei Ihrer Bank. Ausgeschlossen sind u. a. Kredite mit mehr als 90 Tagen Zahlungsrückstand, mit öffentlicher Förderung (agevolazioni pubbliche) oder mit einer Versicherung, die die ausgesetzten Raten abdeckt. Der Fonds hilft nur, solange Mittel vorhanden sind. Sie können mit Ihrer Bank auch eine freiwillige Aussetzung vereinbaren; laut Consap wird diese aber auf die höchstens 18 Monate angerechnet.

Quellen: Legge 244/2007, art. 2, c. 475–480 (normattiva) · Consap – Fondo di sospensione mutui per l’acquisto della prima casa · Consap – Fondo di sospensione mutui: FAQ

Die Hypothek ist ein Sicherungsrecht der Bank an Ihrer Immobilie: Können Sie den Kredit nicht mehr zurückzahlen, kann die Bank die Zwangsversteigerung erwirken und sich aus dem Erlös befriedigen. Sie wird eingetragen – in Südtirol (wie in einigen anderen Gebieten, z. B. im Trentino) in das Grundbuch (Tavolare), in den meisten anderen Gebieten Italiens in die Immobilienregister der Agenzia delle Entrate. Solange die Hypothek besteht, können Sie die Wohnung weiterhin bewohnen, vermieten oder verkaufen, ein Verkauf kann aber schwieriger sein. Nach der vollständigen Rückzahlung eines Kredits einer Bank oder eines Finanzintermediärs erlischt die Hypothek automatisch (vereinfachte Löschung). Die Bank stellt Ihnen eine Quittung über das Datum der Tilgung aus und meldet dies innerhalb von 30 Tagen dem zuständigen Amt (in Südtirol dem Grundbuchamt, mit einem Grundbuchsantrag) – ohne Kosten für Sie und ohne Notar; danach wird die Hypothek gelöscht, ohne dass Sie selbst etwas beantragen müssen. Nur bei einem berechtigten Hinderungsgrund darf die Bank innerhalb dieser Frist mitteilen, dass die Hypothek bestehen bleibt; wird eine Hypothek trotz Tilgung nicht gelöscht, können Sie sich an den Schlichter ABF wenden (siehe unten).

Quellen: D.Lgs. 385/1993 (TUB), art. 40-bis (normattiva) · Autonome Provinz Bozen, Grundbuch – Rundschreiben Nr. 2/2011

Zuerst reichen Sie bei Ihrer Bank eine schriftliche Beschwerde (reclamo) ein, z. B. per Einschreiben oder E-Mail; die Bank hat in der Regel 60 Tage Zeit für die Antwort. Antwortet sie nicht oder sind Sie mit der Antwort nicht zufrieden, können Sie sich an den Bank- und Finanzschlichter ABF (Arbitro Bancario Finanziario) wenden – spätestens 12 Monate nach der Beschwerde. Das Verfahren läuft schriftlich und online, Sie brauchen keinen Anwalt, und es kostet 20 € Verfahrensbeitrag; wird Ihrem Antrag auch nur teilweise stattgegeben, muss die Bank Ihnen die 20 € in der Regel erstatten. Der ABF prüft Forderungen bis 200.000 € (ohne Betragsgrenze, wenn es nur um die Feststellung von Rechten geht, z. B. eine nicht gelöschte Hypothek) und keine Vorgänge, die vor dem sechsten Jahr vor Ihrem Antrag liegen; die Sache darf nicht bereits vor Gericht oder einer anderen Schlichtungsstelle liegen. Die Entscheidung ist nicht bindend wie ein Urteil, aber hält sich die Bank nicht daran, wird das öffentlich gemacht, und beide Seiten können danach weiterhin vor Gericht gehen. Für Südtirol (Region Trentino-Südtirol) ist in der Regel das Kollegium Mailand zuständig; zusätzlich können Sie der Banca d’Italia kostenlos ein Fehlverhalten melden (esposto), diese entscheidet aber nicht über den Einzelfall.

Quellen: ABF – „L’ABF in parole semplici“ · ABF – Verifiche preliminari