Domande frequenti: Mutuo e casa

Con il tasso fisso il tasso di interesse stabilito nel contratto resta lo stesso per tutta la durata del mutuo; conosci fin dall’inizio l’importo di ogni rata, ma non benefici di eventuali successivi ribassi dei tassi di mercato. Con il tasso variabile il tasso cambia a scadenze prestabilite, perché segue un parametro di riferimento indicato nel contratto (ad esempio l’Euribor o il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea); la rata può quindi aumentare o diminuire – anche in misura consistente – e sui mutui di lunga durata un rialzo dei tassi ha un impatto maggiore. Secondo la Banca d’Italia, a parità di durata i tassi variabili all’inizio sono di solito più bassi di quelli fissi. Con il tasso misto il tasso può passare da fisso a variabile (o viceversa) a determinate scadenze o alle condizioni indicate nel contratto; con il tasso doppio il mutuo è suddiviso in una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. I mutui a tasso variabile possono inoltre prevedere un limite massimo (cap) oltre il quale il tasso non può salire; questa opzione comporta di norma costi iniziali più elevati. Nel Calcolatore mutuo puoi verificare come tassi diversi incidano sulla tua rata.

Fonti: Banca d’Italia – «Il mutuo ipotecario in parole semplici» (febbraio 2026) · Banca d’Italia – Mutui: non solo tasso fisso o variabile

L’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) è un tasso interbancario definito a livello europeo; è spesso utilizzato come parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile. L’Eurirs o IRS (Euro Interest Rate Swap) è un tasso definito a livello europeo, disponibile per diverse durate; di solito è utilizzato come riferimento per i mutui a tasso fisso. Il tasso del tuo mutuo è composto dal parametro di riferimento più una maggiorazione applicata dalla banca (spread). Nel mutuo a tasso variabile il tasso viene adeguato, a scadenze prestabilite, al parametro di riferimento indicato nel contratto: per questo la tua rata può cambiare nel corso del mutuo. Nel mutuo a tasso fisso il tasso concordato resta invariato per tutta la durata.

Fonti: Banca d’Italia – «Il mutuo ipotecario in parole semplici» (febbraio 2026)

In Italia i finanziamenti bancari per l’acquisto di un’abitazione garantiti da un’ipoteca di primo grado sono spesso un «mutuo fondiario» (credito fondiario): un finanziamento bancario a medio o lungo termine garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile. Solo per questo tipo di finanziamento esiste un limite massimo fisso: lo stabilisce la Banca d’Italia sulla base di una delibera del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio (CICR) del 22.04.1995 – in linea di principio al massimo l’80% del valore dell’immobile ipotecato (o del costo delle opere da eseguire). Con garanzie integrative il limite può salire fino al 100% – ad esempio con una fideiussione bancaria, una polizza fideiussoria, la garanzia di un fondo pubblico di garanzia o un pegno su titoli di Stato. Per gli altri finanziamenti non esiste un simile limite massimo di legge; quanto puoi ottenere lo decide in questo caso la banca, dopo aver valutato garanzie e merito creditizio. Il valore dell’abitazione è determinato da una perizia; decisivo è inoltre il tuo merito creditizio – l’80% è un limite massimo, non un diritto. Secondo la Banca d’Italia, oltre l’80% le banche di solito richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli. Un esempio di garanzia pubblica è il «Fondo di garanzia per la prima casa» (Consap); i requisiti aggiornati si trovano su consap.it.

Fonti: D.Lgs. 385/1993 (TUB), art. 38 (normattiva) · Banca d’Italia – «Il mutuo ipotecario in parole semplici» (febbraio 2026) · Banca d’Italia – Circolare 229/1999, Tit. V, Cap. 1, Sez. II · Consap – Fondo di garanzia per la prima casa

Per il mutuo ipotecario, secondo la Banca d’Italia, «l’assicurazione non è obbligatoria». La banca può però subordinare la concessione del mutuo alla stipula di un’assicurazione, ad esempio una polizza scoppio e incendio sull’immobile oppure una polizza a copertura del debito residuo o un’assicurazione temporanea caso morte. In questo caso la banca deve accettare, senza modificare le condizioni del mutuo, una polizza che stipuli tu stesso sul mercato, purché offra una protezione equivalente. Non può obbligarti a stipulare l’assicurazione della banca stessa né ad aprire un conto presso di essa. Se al momento della stipula sottoscrivi la polizza proposta dalla banca, puoi recedere entro 60 giorni; il mutuo resta valido e un’assicurazione richiesta come condizione del mutuo puoi sostituirla con una tua polizza equivalente. La banca deve inoltre comunicarti l’importo della provvigione che riceve per la vendita dell’assicurazione; la Banca d’Italia consiglia di confrontare più offerte.

Fonti: Banca d’Italia – L’economia per tutti: Mutuo ipotecario · Banca d’Italia – «Il mutuo ipotecario in parole semplici» (febbraio 2026) · D.L. 1/2012, art. 28 (normattiva) · D.Lgs. 206/2005 (Codice del consumo), art. 21 (normattiva)

Se acquisti da un privato (o da un’impresa con vendita esente da IVA), senza le agevolazioni «prima casa» paghi l’imposta di registro del 9% (minimo 1.000 €) e le imposte ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna; con le agevolazioni «prima casa» l’imposta di registro è del 2% (minimo 1.000 €) e le imposte ipotecaria e catastale restano di 50 € ciascuna. Se acquisti da un’impresa costruttrice con vendita soggetta a IVA, paghi l’IVA del 10% (4% per la prima casa, 22% per le categorie A/1, A/8, A/9) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 € ciascuna. Per l’acquisto di un’abitazione (e relative pertinenze) senza IVA, come privato puoi chiedere al notaio che la tassazione sia calcolata sul valore catastale anziché sul prezzo di acquisto (sistema del «prezzo-valore»). Le imposte sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto; a queste si aggiungono il suo onorario e, se è intervenuto un mediatore immobiliare, la relativa provvigione (il mediatore e la spesa di mediazione devono essere indicati nell’atto di acquisto). Per il mutuo si aggiungono, tra l’altro, le spese di istruttoria, la perizia, le spese notarili per il contratto di mutuo e l’ipoteca, le assicurazioni e l’imposta sostitutiva, trattenuta dalla banca: per l’acquisto della prima casa lo 0,25% dell’importo del mutuo (purché tu dichiari nel contratto di mutuo di possedere i requisiti), per l’acquisto di un’altra abitazione il 2%.

Fonti: Agenzia delle Entrate – Guida «L’acquisto della casa» (ottobre 2025) · DPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 1 (normattiva) · DPR 601/1973, artt. 15–18 (normattiva)

Con le agevolazioni «prima casa», se acquisti da un privato (o da un’impresa con vendita esente da IVA) paghi l’imposta di registro del 2% anziché del 9% (minimo 1.000 €) e le imposte ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna; se acquisti da un’impresa con vendita soggetta a IVA, paghi l’IVA del 4% anziché del 10% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 € ciascuna. Tra i requisiti: l’abitazione non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Si trova nel Comune in cui risiedi, in cui trasferirai la residenza entro 18 mesi (questa intenzione va dichiarata nell’atto di acquisto) o in cui lavori. Inoltre dichiari nell’atto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa di abitazione in quel Comune e di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di un’abitazione acquistata da te o dal coniuge con queste agevolazioni. Se possiedi già un’abitazione acquistata con queste agevolazioni, ottieni comunque l’agevolazione se la vendi entro due anni dal nuovo acquisto. Se vendi o doni l’abitazione agevolata prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto e non ne acquisti un’altra da adibire ad abitazione principale entro un anno, se non trasferisci la residenza nei termini o se le dichiarazioni risultano mendaci, devi versare la differenza d’imposta, gli interessi e una sanzione del 30%. Le dichiarazioni necessarie le rendi tu stesso nell’atto di acquisto; il notaio ti spiega che cosa significano.

Fonti: Agenzia delle Entrate – Guida «L’acquisto della casa» (ottobre 2025) · DPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis (normattiva) · Agenzia delle Entrate – Agevolazioni per acquisto della prima casa

Il PIES – Prospetto informativo europeo standardizzato (ESIS) contiene le informazioni personalizzate sull’offerta di mutuo, secondo uno schema uniforme in tutta l’UE. Così puoi confrontare le offerte di banche diverse. Contiene tra l’altro: il finanziatore (ed eventualmente l’intermediario del credito), le principali caratteristiche del mutuo, il tasso di interesse e gli altri costi (compreso il tasso annuo effettivo globale/TAEG), la periodicità, il numero e l’importo delle rate, eventualmente un piano di ammortamento esemplificativo, gli obblighi aggiuntivi (ad esempio assicurazioni), le regole sul rimborso anticipato, i tuoi diritti, le modalità di reclamo, le conseguenze del mancato rispetto degli obblighi e l’autorità di vigilanza competente. La banca o l’intermediario del credito deve consegnartelo gratuitamente e tempestivamente dopo che hai fornito le informazioni sulle tue esigenze, sulla tua situazione finanziaria e sulle tue preferenze, e comunque prima che tu sia vincolato da un contratto o da un’offerta. Insieme all’offerta vincolante (comprensiva della bozza del contratto) ricevi un PIES, se non l’avevi ancora ricevuto o se l’offerta è cambiata. Hai poi un periodo di riflessione di almeno sette giorni; in questo periodo l’offerta è vincolante per la banca e puoi accettarla in qualsiasi momento.

Fonti: D.Lgs. 385/1993 (TUB), art. 120-novies (normattiva) · EUR-Lex – Direttiva 2014/17/UE, allegato II

Sì, se un’altra banca è disposta a concederti il mutuo. Con la cosiddetta portabilità (surrogazione) puoi estinguere in qualsiasi momento il tuo mutuo tramite un nuovo mutuo di quella banca per un importo pari al debito residuo, anche senza il consenso della tua banca attuale. La nuova banca subentra nell’ipoteca esistente e per te valgono le condizioni concordate con la nuova banca. Né la banca attuale né quella nuova possono addebitarti penali, commissioni o altri costi, neppure in modo indiretto (ad esempio per l’istruttoria o per gli accertamenti catastali); i patti che impediscono la portabilità o la rendono onerosa sono nulli. La surrogazione deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui hai chiesto alla nuova banca di acquisire dalla vecchia banca l’esatto importo del debito residuo; se il ritardo è dovuto alla vecchia banca, questa deve corrisponderti l’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Con la portabilità non perdi i benefici fiscali; la norma si applica ai finanziamenti concessi da banche e intermediari finanziari a persone fisiche e microimprese.

Fonti: D.Lgs. 385/1993 (TUB), art. 120-quater (normattiva) · Banca d’Italia – «Il mutuo ipotecario in parole semplici» (febbraio 2026)

Chi paga una rata in ritardo deve di norma gli interessi di mora, che di solito sono superiori al tasso pattuito e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento. Per i mutui immobiliari ai consumatori stipulati successivamente al 1° luglio 2016, la banca non può addebitare, a causa dell’inadempimento, costi superiori a quelli effettivamente sostenuti. Nel mutuo fondiario (finanziamento bancario garantito da ipoteca di primo grado) la banca può risolvere il contratto per ritardato pagamento solo se hai pagato in ritardo almeno sette volte – anche non consecutive; si considera «in ritardo» un pagamento effettuato tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza. Secondo la Banca d’Italia la banca può risolvere il contratto anche se una sola rata resta non pagata per oltre 180 giorni. Per gli altri finanziamenti rateali questa tutela non vale: ai sensi del Codice civile (art. 1819) il mutuante può, secondo le circostanze, chiedere l’immediata restituzione dell’intero importo già in caso di mancato pagamento di una sola rata. Dopo la risoluzione del contratto l’intero debito residuo è subito esigibile; se non può essere pagato, la banca può ottenere il pignoramento dell’abitazione e la sua vendita all’asta. I ritardi di pagamento possono inoltre essere segnalati nella Centrale dei Rischi della Banca d’Italia e nei sistemi di informazioni creditizie gestiti da operatori privati, rendendo più difficile ottenere finanziamenti in futuro. La Banca d’Italia consiglia, in caso di difficoltà di pagamento, di rivolgersi alla banca il prima possibile; tra le possibili soluzioni vi sono ad esempio l’allungamento della durata, il differimento o la sospensione delle rate.

Fonti: D.Lgs. 385/1993 (TUB), artt. 40 e 120-quinquiesdecies (normattiva) · Codice civile, art. 1819 (normattiva) · Banca d’Italia – «Il mutuo ipotecario in parole semplici» (febbraio 2026)

Sì, a determinate condizioni, tramite il fondo statale denominato Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa (detto anche «Fondo Gasparrini»), gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il mutuo deve essere stato concesso per l’acquisto della tua abitazione principale (sono esclusi i mutui per la costruzione o destinati esclusivamente alla ristrutturazione o a esigenze di liquidità; per un mutuo di acquisto e ristrutturazione la sospensione vale solo per la quota relativa all’acquisto) e, secondo Consap, essere in ammortamento da almeno un anno. Inoltre, dopo la stipula del contratto ed entro i tre anni precedenti la domanda, deve essersi verificato uno di questi eventi: perdita del posto di lavoro (con le eccezioni previste dalla legge, ad esempio dimissioni non per giusta causa; secondo Consap al momento della domanda devi essere ancora disoccupato), cessazione di un rapporto di lavoro parasubordinato, morte, handicap grave o invalidità civile non inferiore all’80%, oppure sospensione dal lavoro o riduzione dell’orario di lavoro (dettagli presso Consap). Inoltre il tuo ISEE non deve superare 30.000 € e il mutuo non deve superare 250.000 €. Le rate possono essere sospese al massimo due volte e per un massimo complessivo di 18 mesi; la durata del mutuo si allunga di conseguenza e per la sospensione non possono essere richieste commissioni o garanzie aggiuntive. Il Fondo paga il 50% degli interessi che maturano sul debito residuo durante la sospensione; la domanda si presenta alla tua banca. Sono esclusi tra l’altro i mutui con ritardi di pagamento superiori a 90 giorni, quelli che fruiscono di agevolazioni pubbliche e quelli assistiti da un’assicurazione che copre le rate sospese. Il Fondo interviene solo nei limiti delle risorse disponibili. Con la tua banca puoi anche concordare una sospensione volontaria; secondo Consap, però, questa viene computata nel limite massimo di 18 mesi.

Fonti: Legge 244/2007, art. 2, c. 475–480 (normattiva) · Consap – Fondo di sospensione mutui per l’acquisto della prima casa · Consap – Fondo di sospensione mutui: FAQ

L’ipoteca è un diritto di garanzia della banca sul tuo immobile: se non riesci più a rimborsare il mutuo, la banca può ottenere la vendita forzata all’asta dell’immobile e soddisfarsi sul ricavato. L’ipoteca viene iscritta – in Alto Adige (come in alcune altre zone, ad esempio in Trentino) nel libro fondiario (tavolare), nella maggior parte delle altre zone d’Italia nei registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. Finché l’ipoteca esiste, puoi continuare ad abitare l’immobile, affittarlo o venderlo, ma la vendita può risultare più difficile. Dopo il rimborso completo di un mutuo o finanziamento concesso da una banca o da un intermediario finanziario, l’ipoteca si estingue automaticamente (cancellazione semplificata). La banca ti rilascia una quietanza che attesta la data di estinzione e, entro 30 giorni, ne trasmette comunicazione all’ufficio competente (in Alto Adige all’Ufficio del libro fondiario, con una domanda tavolare) – senza costi per te e senza notaio; dopodiché l’ipoteca viene cancellata senza che tu debba chiedere nulla. Solo in presenza di un giustificato motivo ostativo la banca può comunicare, entro questo termine, che l’ipoteca permane; se un’ipoteca non viene cancellata nonostante l’estinzione del debito, puoi rivolgerti all’Arbitro Bancario Finanziario ABF (vedi sotto).

Fonti: D.Lgs. 385/1993 (TUB), art. 40-bis (normattiva) · Provincia autonoma di Bolzano, Libro fondiario – Circolare n. 2/2011

Per prima cosa presenti alla tua banca un reclamo scritto, ad esempio con raccomandata o e-mail; la banca ha di norma 60 giorni per risponderti. Se non risponde o se non sei soddisfatto della risposta, puoi rivolgerti all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) – al massimo entro 12 mesi dal reclamo. La procedura è scritta e si svolge online, non serve un avvocato e costa 20 € di contributo alle spese della procedura; se il tuo ricorso è accolto anche solo in parte, la banca deve di norma rimborsarti i 20 €. L’ABF esamina richieste di somme fino a 200.000 € (senza limiti di importo se si chiede solo l’accertamento di diritti, ad esempio per un’ipoteca non cancellata) e non esamina operazioni o comportamenti anteriori al sesto anno precedente al tuo ricorso; la questione non deve essere già all’esame dell’autorità giudiziaria o di arbitri o conciliatori. La decisione non è vincolante come una sentenza, ma se la banca non la rispetta l’inadempimento viene reso pubblico, e in seguito entrambe le parti possono comunque rivolgersi al giudice. Per l’Alto Adige (regione Trentino-Alto Adige) è di norma competente il Collegio di Milano; inoltre puoi segnalare gratuitamente un comportamento scorretto alla Banca d’Italia (esposto), che però non decide sul singolo caso.

Fonti: ABF – «L’ABF in parole semplici» · ABF – Verifiche preliminari